根据恒州诚思发布的产业地产市场报告，这份报告提供产业地产市场的情况，定义，分类，应用和产业链结构，同时还讨论发展政策和计划以及制造流程和成本结构，分析产业地产市场的发展现状与未来市场趋势。并从生产与消费两个角度来分析产业地产市场的主要生产地区、主要消费地区以及主要的生产商。

一、行业概况

目前在学术界中，产业地产的概念是较为模糊的，没有确切的含义。工业地产是产业地产的发源地，其由于仅仅把重点放到建设粗放型的工业厂房上面，缺少配套服务设施，难以为生产企业提供一个周全的生产加工场所。随着科技的不断发展，产业模式升级换代，工业地产从档次和服务两方面均对制约区域经济的可持续发展。关于产业地产的概念，学术界给出不同的说法。

部分学者认为，产业地产是指在社会不断向前、产业持续发展之下，把地产当作载体，以保证利润的不断增长为目标，为促进城市化、工业化、产业化提供专业化的空间位置，是以调整产业方向、推动经济不断产生创新型产业为要求，以政策为基本要求，以金融为凭靠，将地产开发视为载体手段，将开发类建筑视为主要发展方向，与此同时，开发教育等多种的功能，且城市与产业地产是共同进步的关系，二者共同前进发展。在新型工业迅速前进的背景下，凭借独特的资源以及核心产业，把城市发展作为根本任务，充分利用城市独特的产业资源，提高产业的核心竞争力，提高产业影响力和推动城市经济产业升级，多功能新兴产业可持续发展的新颖产业模式。

另一部分学者认为，产业地产项目有多种分类，广义上把产业地产项目归为“房地产+”类型，将房地产与工业、物流业等各种产业综合起来的新型种类；狭义上把产业地产视为以地产的为支撑，把土地整体开发与运营结合起来的一种新颖的产业模式。产业地产以地产、产业和城市三大方面为基础，结合自然、土地等各式各样资源，发挥联动协同作用，利用投资建设产业园区的方式聚集产业，提高产业影响力，促进城市经济持续健康发展，实现资源利用价值最大化的综合体。还有一部分学者认为，产业地产项目的基础是产业，以地产为依托，把自然、社会、经济等资源充分利用起来，从一定程度上可以帮助政府改善区域环境、增强区域发展潜力，树立企业良好形象、提高企业发展力的新型产业类型。

总的来说，产业地产是关系到产业、地产和城市资源，三者是相互协调、共同进步的发展模式。产业地产的形式有许多种，从运营模式出发，包括产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式；从产业依托方面出发，可将其分为工业、物流、公园、教育、养老、旅游、体育、和其他产业地产。

产业地产来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在的诸多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称为产业地产。我国的工业园区是在80年代后蓬勃发展的。1978年邓小平提出改革开放，提出借鉴国外的经济发展建设经验，于是工业园区建设拉开了序幕。在接下来的三十多年，伴随着经济全球化发展，世界发达国家产业转移到中国以及中国经济的迅猛发展，大力促进了包括高科技园区、经济技术开发区等在内的各类工业园区大规模发展，它成为了经济增长的重要推动力。发展至今，我国产业地产行业已进入基于中国社会发展新形势及园区转型发展的阶段，在功能上，国内产业园区已经发展成为大型综合型社区，涵盖办公、商业、居住、教育、休闲等等。除此之外，一些园区的商务功能从原来的园区当中分离开来，形成新的以商务办公为主的高端园区，总部基地就是在这样的发展形势下发展起来的。总部基地一般位于中国一二线城市，以商务功能为主，产品业态以办公楼及公寓为主，专门供企业总部使用，提升企业形象及运营效率。苏州工业园区就是在这一阶段发展而来的。

二、产业现状

在我国，产业地产行业如今已初具规模，城镇化助推产业地产。城镇化是现代化的必由之路，能将更多的劳动力和资源集中起来，形成规模与协同效应，从而促进生产力更好更快的发展。但城镇化不是单纯地把农村人口的户口变成城镇户口，在城镇化的过程中，人本身的城镇化比人口的城镇化更为重要。与之相关的是人的身份、就业方式、人居环境以及社会保障的变化。我国改革开放后城镇化进程迅速展开，城市面积也随之不断扩大。随着人口城镇化率的不断提高，产业的密集程度势必也将会显著提高。

而产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。麻雀虽小五脏俱全，虽然专注于研发与生产，但一个成功的产业园区能够完整的为居民提供各种等价于城市的生活生产服务，同时提供大量的岗位，满足各种层次居民的城镇化需求。随着中国城镇化进程的提速和产业发展升级诉求的加剧，产业园区作为双创载体和中国经济升级转型引擎，到如今被提升到一个新高度，其中蕴含的投资机会也逐渐被资本市场重新认知和估值，各路人马纷纷进军产业地产。据统计，2023年我国产业地产市场投资规模已达到28554亿元；其中，产业地产建设投资规模占比超过50%，产业地产运营及服务投资规模占比在25%左右，产业地产土地投资规模占比在15%以上。



我国产业地产参与主体包括了传统地产商、产业地产商、制造业企业、金融资本等。涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。具体来看，介入产业地产的品牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业；介入产业地产的制造业企业，有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业；金融资本类企业有弘毅投资、华平资本、华融集团、基汇资本等企业；电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。

三、企业格局

上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月成立，在上海证券交易所挂牌上市，股票简称“张江高科”。张江高科作为张江科学城开发建设主力军之一，以科学城物业的开发运营、科技创新企业的投资、服务及孵化为己任，践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，定位于全产品线的科技地产商、全创新链的产业投资商及全生命周期的创新服务商“新三商”，坚定不移地推动“新三商”的有机融合、协调发展、紧密对接全球创新新资源，加速集聚全球创新要素，构建开放式创新生态圈。2023年，张江高科营业收入及归母净利润分别为20.26亿元、9.48亿元，同比变化率分别为6.24%、15.29%；2024年上半年公司营业收入及归母净利润分别为12.25亿元、2.66亿元，同比变化率分别为126.54%、-32.13%。

北京中关村科技发展（控股）股份有限公司于1999年07月12日在深交所主板A股上市，股票简称“中关村”。经过多年的不懈努力，中关村从最初以医药生产销售、建筑施工、房地产开发及物业管理四大板块为支柱的产业经营格局，逐渐确立为“医药大健康”的发展战略。公司以集团控股的管理模式投资设立业务单元，致力于生物医药和科技园区开发建设，积极参与中关村科技园区基础设施和创业环境建设，积累了丰富的资源，并拥有“中关村科技”的品牌优势。2023年，中关村营业收入及归母净利润分别为22.77亿元、4878.16万元，同比变化率分别为10.5%、223.24%；2024年第一季度公司营业收入及归母净利润分别为6.06亿元、1163.11万元，同比变化率分别为3.06%、22.88%。

四、发展趋势

1、产业地产业务划分愈加细化，市场竞争日益加剧

近年来，随着住宅地产市场遇冷，商业地产竞争日趋白热化，受地方政府欢迎的产业地产似乎成了开发商们的下一片“蓝海”。华夏幸福、联东U谷等一批成功产业地产开发企业的发展壮大，让越来越多的传统开发商，纷纷扎堆这个方兴未艾的地产细分领域。如近几年，恒大、万科等传统住宅开发商纷纷进军产业地产。

作为产业地产的新进入企业代表，标杆房企是行业风向标，万科、恒大的布局动作往往代表着住宅开发商跨界产业地产的趋势。恒大布局有有大健康和文旅项目，万科则着重在跨界物流地产和创意园区布局。华夏幸福、招商蛇口等一众老牌产业地产企业将会迎来恒大、万科为首的一众新进入者。住宅开发商将会利用自身资源和优势，向医疗、教育、度假等消费类产业跨界，以地产和社区为核心进行产业链延展，产业地产行业会越来越细分，竞争将越来越激烈。

2、高科技应用为行业发展带来新机遇

产业地产是以工业用地、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，从而满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态。房地产行业正在形成的新生态是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，并由此提出了地产蜂巢的概念。未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未来的地产就是以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为资本、产业提供实体载体，更是通过汇聚和延伸在各种资源集结之处产生更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。产业地产未来仍然有很大发展空间，关键在于企业如何进行自身的定位、如何精耕细作，更重要的是如何在金融和资本领域进行重要的创新，从而提升他们未来的发展潜能。

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