根据恒州诚思发布的二手房市场报告，这份报告提供二手房市场的情况，定义，分类，应用和产业链结构，同时还讨论发展政策和计划以及制造流程和成本结构，分析二手房市场的发展现状与未来市场趋势。并从生产与消费两个角度来分析二手房市场的主要生产地区、主要消费地区以及主要的生产商。

一、发展环境：政策支持刚性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市场将回暖

 

二手房行业产业链上游是房地产开发行业交付的新房，房地产开发行业则主要包括建筑材料、建筑承建以及营销与服务。二手房行业中游则是二手房交易，主要包括中介服务、房产评估服务以及金融机构的贷款服务。二手房行业的下游主要为消费者。

2023年7月24日，中央政治局召开分析研究当前经济形势和经济工作会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023年7月27日住房城乡建设部召开企业座谈会，会上指出，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。2023年8月18日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布发布公告《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将二手房交易的退税优惠期限延长至到了2025年12月31日。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

根据国家统计局数据统计，2018年我国商品房销售面积为16.49亿平方米，销售额为14.61万亿元，到2019年略有下降，下降至16.45亿平方米，商品房销售额为15.58万亿元，2020年，商品房销售面积小幅度上涨至16.86亿平方米，销售额为16.91万亿元，2021年商品房销售面积达到17.14亿平方米，商品房销售额为17.69万亿元，2022年，我国商品房销售面积为12.98亿平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我国商品房销售面积为9.26亿平方米，我国商品房销售面积为9.72万亿元。我国商品房销售面积逐年下降，短期来看房地产行业正处于复苏初期，整体预期较弱，二手房在一定程度上是对新房的替代作用。

人才净流入使得城市二手房行业不断发展，特别是一线城市以及新一线城市，由于学校、医疗等公共资源丰富，吸引大量人口来此寻找更好的工作和生活环境，从而加速了本地二手房市场的发展。2022年我国最大人口净流入城市是深圳，人口净流入为1182.71万人，上海市人口净流入970.7万人，广州市人口净流入为838.5万人，北京市人口净流入为770.8万人。一线城市吸引了大量的外来人口，在年轻人当中更为明显。由于一线城市拥有更多的就业机会、更高的工资待遇、更完善的社会公共服务设施等因素，吸引了大量年轻人前来谋求更好的发展机会。人口流入会带来对房地产市场的需求增加。

二、发展现状

 

2022年我国6大重点城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量为15.8万套，其次是成都，二手房成交量为15.13万套，接着是北京市，2022年北京市二手房成交量为14.24万套，然后是广州市，成交量为8.26万套， 再者是长沙市，二手房成交量为5万套，最后则是深圳市，二手房成交量为2.17万套。这是由于一线与新一线城市拥有更多的就业机会、更高的工资待遇、更完善的社会公共服务设施等因素，吸引大量人才买房落户。



二手房市场价格正在持续下滑。这种价格下滑的趋势并非偶然。在过去的一段时间里，由于各种因素的影响，包括经济环境的变化、政策调整等，二手房市场供应增加，需求却在减少，这种供需失衡导致了价格的下跌。2023年1月我国百城二手房住宅平均价格为15858元/平方米，到2023年11月我国百城二手住宅平均价格下降至15400元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点，已连续19个月环比下跌。

2023年11月成都二手房成交面积为182.3万平方米，环比为0，11月北京二手房成交面积为107.9万平方米，环比增长13%，2023年11月，南京二手房成交面积为75.9万平方米，环比达到19%，佛山二手房成交面积为60.1万平方米，环比增长7%，苏州二手房成交面积为57.3万平方米，环比增长19%。2023年11月，深圳成交面积为29.9万平方米，环比增长11%，扬州11月二手房成交面积为22.7万平方米，环比增长7%，东莞市二手房成交面积为21.6万平方米，环比增长10%，厦门二手房成交面积为17.1万平方米，环比增长18%。从整体情况来看，我国11个重点城市中有9个城市的二手房成交面积环比增长，一线城市二手房市场回暖，北京深圳二手房成交面积环比增长超过10%。

三、企业分析

 

近年来我国房地产经纪业务公司百花齐放，贝壳找房，我爱我家作为国内仅有两家房屋交易服务平台上市公司，也是交易服务的两家龙头公司，两家公司都是吸引经纪人与经纪公司入驻的方式。贝壳找房拥有特色VR看房功能，可以让用户足不出户就能身临其境地看房。我爱我家是一家历史悠久的房地产中介公司，现在也有自己的房产中介软件，其优势是拥有更多的地产中介资源，更有能力为房东提供更加全面的房屋出租、出售的服务。

2019年贝壳找房的营业收入为460.15亿元，到2020年营业收入达到704.81亿元，增速为53.03%，2021年贝壳找房的营业收入为807.52亿元，同比增长14.57%，到2022年，房地产市场严厉的调控政策、消费疲软、疫情反复等因素影响，整体表现出低迷态势，营业收入下降至606.69亿元，同比减少24.87%，2023年疫情防控全面放开，市场加速恢复，前三季度营业收入达到575.73亿元，同比增长31.08%。

2021年我爱我家营业收入达到119.63亿元，同比2020年增长24.94%，到2022年，营业收入有所下降，为116.73亿元，同比减少2.42%，2023年前三季度营业收入为90.73亿元，同比上年同期增长2.11%。

四、发展趋势：二手房市场趋于稳定，吸引刚需购房消费者驻足

 

1.生活品质的提高将提高人们的换房需求，二手房市场将逐步扩大

 

随着人们生活品质的提高，很多人会选择更换住房，或购买增值空间较大的二手房，这也将驱动二手房市场的发展。住房是人们生活的刚需，而新房市场则要面临烂尾的风险，由于这一原因，许多消费者则更愿意瞄准二手房市场，二手房市场则将会被更多的消费者了解。人口流入会带来对房地产市场的需求增加，许多一线城市面对越来越多的人才流入，使得房地产市场的需求增加，从而带动二手房市场的发展。

 

2.政策导向维护市场稳定和避免资产泡沫

 

随着“适时调整优化房地产政策”的提出，及各类购房政策的发布，政府利用宏观调控的手段,减少二手房市场的税率,使得二手房市场逐步稳定，政策导向住房是“买来住”而不是“买来投资”，这有望带动二手房市场活跃度,对于房地产市场整体的稳定具有一定的积极影响。近几年人才政策集中出台，既与城市间日趋激烈的经济竞争有关，也受到楼市限购政策影响。人才落户政策的放开将使得城市房地产需求上涨，带动二手房市场上涨。中国政府将继续加强对房地产市场的调控力度，以维护市场的稳定和社会的平衡。

 

3.二手房均价的降低，将带动二手房的成交量

 

二手房均价下降，使得我国存在购房刚需的消费群体眺望二手房市场，等待二手房市场趋于稳定，则将抓住机会购入。尤其是对于那些一直感到房价高企无法入市的人来说。交易活跃度可能会上升，这将增加市场的交易量，将对房地产经纪业务产生积极影响。

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